目的にした結果から条件となる数値を計算するのが，ゴールシークだ。今回は，Calcでゴールシークを使って，不動産投資に役立ててみよう。

　1000万円の住宅ローンを年利3％で借りて月々の支払いを10万円以下に抑えるには，どのくらいの期間でローンを組んだらよいか。住宅ローンの計算は，借り入れ条件から支払い額を求めるのが一般的だが，支払い額という結果から条件の数値を求めたいこともある。このように，結果から条件を計算することを「ゴールシーク」と呼ぶ。この機能は，単純に逆算の関数を使って数値を求めていない。何度も演算を繰り返すことによって，条件の数値を求めるのだ。

　今回は，このゴールシークを使って，不動産投資に活用してみよう。具体的には，「ワンルーム・マンション投資の利回り」について取り上げる。

　ワンルーム・マンション投資は，マンションの1室を購入して，賃貸に出し，その家賃を得る資産運用である。投資なので，投資額に対してどのくらいの収益を得られるかという「利回り」が，物件選びの重要な指標になる。図1は，その利回りを計算したものだ。

図1●ワンルーム・マンション投資の利回りを計算する

1．投資額は，購入価格と諸費用の合計である
2．参考のために，投資総額のセルに設定されている数式を表示した
3．毎月の収益は，家賃から経費を差し引いたものになる
4．利回りは，年間の収益を投資総額で割った値で，％表示にするために100をかけている

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　図1の場合，マンションの価格を1600万円，購入時にかかる税金などの諸費用を200万円にしている。つまり投資額は1800万円だ。このマンションを賃貸に出すと，月に8万3000円の家賃収入が得られるとする。ただし，マンションを持っていれば，それに伴う管理費（月々1万8000円）や，家賃を徴収する不動産会社の手数料（家賃の5％）などがかかる。この経費を差し引いた収入は6万850円になる。これを，年間収入として12倍にして，投資額で割ったのが利回りの「4.06％」である。

　では，利回りを4.5％確保したい場合，家賃をいくらにしたらよいだろうか。この程度の逆算なら，簡単に数式を導ける読者も多いだろう。しかし，より複雑なケースになると，逆算の数式を導きにくい。そこでゴールシークを使おう。